ドン・キホーテ二俣川店２階の不動産会社「ハッピーハウス」の真山（さのやま）英二社長は、（公社）全日本不動産協会神奈川県本部の理事で「不動産会社の先生」として教育研修委員長でもある「不動産のプロ」です。
そんな真山さんは2014年に、自ら（一社）全国老人ホーム紹介機構を立ち上げています。
「人生100年時代」の伝道師
相続の不動産売却で豊富な実績を持つ真山（さのやま）社長
一見、畑違いのように見えますが、高齢者の老後のより良い暮らしのためには、不動産と介護は、密接にリンクしています。真山さんは両方の「専門家」として多くの知見と実績を備えており、両方の観点から「失敗しない老人ホームの選び方」と題した講演を定期的に行っています。
「不動産」と「介護」の専門家だからできるアドバイス「失敗しない老人ホームの選び方」とは？
「『老人ホームの選び方』の前に、老人ホームを探しているのは「本人」と「家族」の２パターンが考えられます。
どちらにしても、考えられる住まい方は、
①「持ち家」で暮らす
②「賃貸」で暮らす
③「老人ホームなどの施設」で暮らす
の３つです。
例えば本人や家族が、施設への入居を希望していて、「持ち家の売却」や「賃貸への住み替え」を検討している場合、「不動産」の専門業者の立場で考えると、入居の予定が、「明日」なのか「１年後」なのか「10年後」なのかがわかりません。
「不動産業者の仕事のスピード感とあまりにかけ離れているため、難しいのが正直なところです」（真山さん）。
一方で、「介護」の専門業者では、どうしても自分たちの施設の売り込みになってしまうため、「資金作りのアドバイスや施設への入居以外の選択肢を提示してくれないことが多いです」（真山さん）。
真山さんは、「その人にあった「老後の住まい方」は、【不動産】と【介護】の両方の知識を備えていないと、提案できない」と話します。
セミナーで真山さんは
- 良い老人ホームの見分け方
- 入居の最適なタイミング
- 必要な費用や資金作りの具体的方法
等について、解りやすく説明しています。
真山さんは「施設選びは失敗できません。単なる知識不足が、自信や大切な家族の老後を台無しにします。『老人ホームなんてまだ早い！』と思う方こそ、お気軽にご相談ください」と、呼びかけます。
いよいよ始まる相続登記の義務化
また、４月から相続登記義務化のスタートに合わせ、相続不動産を売却する際の相続特有の3つの問題についても説明して頂きました。
真山社長は、相鉄線二俣川駅北口徒歩1分、ドン・キホーテ二俣川2階のハッピーハウスの代表で、相続による不動産売却のエキスパートとして、これまでに横浜エリアで1000件以上の不動産取引に関わっています。
（真山）相続不動産の売却は、多くの方にとって難しい課題です。実は不動産業者にとっても相続不動産の売却は、専門業者とそうで無い業者で大きな差が出るジャンルの一つです。なぜなら、相続した不動産の売却には、普通の不動産売却に加えて、相続特有の問題があるからです。
物件・人・税金
相続特有の問題は、大きく3つあります。
- 一つ目は、相続した物件についての問題。
- 二つ目は、相続人及びその関係者についての問題。
- 三つ目は、相続での税金についての問題。
一つ目：相続した物件についての問題
相続した不動産は、相続人自身が取得したもので無いため、購入の経緯や物件の状況等が分からないことがよくあります。例えば、
●土地の境界で隣の人と揉めている
●間口が狭くて接道要件を満たしていない
●市街化調整地域の建築なので制限がある
●水道や下水の配管が隣地を経由している
●擁壁が越境している
など。元の所有者であればよく分かっていたことが、引き継がれないまま相続となり、大きなトラブルになることがあります。相続不動産の売却においては、物件調査を通常よりも綿密に行う必要があります。
二つ目：相続人及びその関係者についての問題
相続関係者の人間関係によるトラブルです。直接法定相続人でなくても、相続において影響力のある人が、仕切っている場合があります。また、法定相続人同士で、意見が合わないこともよくあります。相続した不動産が共有名義の場合、売却には共有者全員の合意が必要となります。共有者全員が売却には合意していても、価格で折り合わず、売却できないこともあります。相続でこじれてしまった人間関係を調整し、現実的な価格での売却に導く必要があります。
三つ目：相続での税金についての問題
税金関係。個別の税務相談は、税理士等の専門家へ相談が必要となりますが、相続での相続税の問題なのか、相続した物件を売却した場合の譲渡所得に対する所得税の問題なのか。相続不動産を売却する際に、対象となる税金の種類が分かっていないことも良くあり、対象となる税金を見極め、その税金に対しての何らからの特例が使えるのかどうかを専門家と一緒に見極めていく必要があります。
- このように、相続不動産の売却は、相続特有の「物件、人、税金」の問題を考慮しながら、適切なタイミングに適正な価格で不動産を売却することが求められます。
お気軽にご連絡ください
ハッピーハウスでは、横浜エリアでの相続不動産の売却経験が多数あるため、あなたの状況に合った相続不動産の売却提案を受けることができます。
そもそも相続した不動産を売却した方が良いのか売らない方がが良いのか、いくらくらいになりそうなのか、売却するにしてもいつ売却するのが良いのかなど、税金はどうかなど、相続した不動産のことで分からないことがあれば、お気軽にお電話ください。
もしくは、ウェブサイトの無料相談フォームからでも、ご相談を受け付けております。あなたの相続不動産の売却で、少しでもお役に立てれば幸いです。
